近年来，走进售楼处时常发现，前来看房的客户稀少，销售人员忙于与人交谈。令人意外的是，预计到2026年下半年，可能会出台一系列强有力的救市措施，这将迅速改变楼市现状。经历过2015年市场波动的人，看到这种情况可能会有似曾相识的感觉，仿佛市场又一次在低迷后复苏。信贷政策的放松、首付比例的降低以及限购的放开，国企也开始积极介入，收购存量房源。这一系列操作与当年的棚改货币化有很大相似之处。随着带押过户政策的推广和房地产企业的“白名单”政策落实，政策组合的强度不断加大。

现在，投资者的资金又开始流向这个久旱的地产市场，之前因海外债务压力而苦苦挣扎的开发商，借助全球降息和国内政策支持有所缓解。尽管二手房挂牌量高企，成为一种新常态，但人口结构的变化和城镇化的放缓，让此次资本盛宴的基础与往年大相径庭。

回顾过去20多年，中国人的对话中总是绕不开房地产。在过去，很多人因未及时购房而懊悔，如今则有不少人在感叹自己以高价买入，资产缩水。这两种截然不同的经历表明，购房时机选择的重要性。现在的楼市已不再是简单的“好”或“不好”，需要进行细致的分析。我一直在研究市场底部的规律，并形成了一套评估市场是否触底的分析框架。 球友会

多年来，楼市的波动本质上是受两种力量影响：一方面是对房价的控制，防止泡沫过大，另一方面地方政府则依靠土地出让获取财政收入，期望市场持续火热。这种博弈导致了周期性的波动。要打破这种持续几十年的循环，需要强大的外部力量——经济的复苏。只有大家的收入提高，对未来的预期改善，市场才可能真正反转。

最灵敏的指标来自开发商，企业对市场变化的敏感度极高。只要开发商还在降价甩货，市场就难以说是触底。一旦主要开发商恢复正常经营，进入良性循环，土地市场也回归正常，那就可以认为市场完成触底，这一指标甚至能提前十个月预测市场趋势。

观察市场的底部，我将其称为“房价热气球模型”。市场的预期向好时，像热气球一样，房价会随之上升。通过关注看房量、成交量和环比变化等数据，可以判断市场的热度。市场情绪一旦被带动，就会形成正反馈循环。 球友会

对于金融层面的底部，如果租金能够覆盖房贷月供，那么市场就到了一个关键节点。对于普通家庭而言，租房成本固定，而购房后的月供与租金相仿，并且最终能够拥有一处自己的房子，很多人愿意入市，这就是实质性的底部信号。

如今网络上对市场触底时机的讨论热烈，虽然有人认为触底尚遥遥无期，但2026年将要推出的一系列政策显然改变了市场的节奏。当前是买方市场，想要重现2015年的反弹，核心条件已经大不相同。我们不能简单套用旧逻辑，需要结合城市的发展水平，区分各个指标的重要性，全面评估才能得出结论。

从现状来看，尚无城市明确走出触底。大多数房企仍在降价甩货，未形成良性循环，整个行业依旧在探底过程中。例如，北京的二手房市场，今年3月成交量一度上升至两万套，但在6月后又有所回落。尽管政策稍微引发购房者的关注，但整体市场的温度依然不足以支撑长期上涨。 球友会

经济学者指出，根据房地产周期判断，从2024年起，市场需要大约五年的时间才能完成探底。周期预测不能凭空想象，必须找到驱动周期的核心力量，并进行实际测算。早在2017年就有人认为行业将进入十年的下行周期，局部结论往往是主观判断的结果。

市场上的许多房地产周期预测未必理解底层逻辑。中国的城市规模庞大，一二线城市行情交替，在一个周期内总能找到实例支持个人观点，不论涨跌，总有相应的案例。而市场本身就是宽幅波动，简单画一条符合趋势的曲线十分容易，甚至有专家将房地产周期的预测精准到月份，这类预测的参考价值有限。

在过去两年，出台了大量政策以稳定房地产市场。有一个重要的认知需要强调，国家救助的对象是开发商，而不是购房者。许多人误以为政策出台是为了保护购房者的资产，这一误解可能导致他们对虚假的市场回暖产生错误判断。购房者与开发商本质上是博弈关系，开发商与政府希望房价稳定甚至上升，而购房者则希望房价持续下调。 球友会