2026年8月的二手市场显示，上海有至少八个小区的房价较高点下跌超过一半，个别小区的跌幅已达六成以上，许多业主账面损失巨大，甚至出现长期挂牌无人接盘的情况。

奉贤最南端的海湾板块中，绿地香颂的跌幅最大。该楼盘在2021年曾有人以约2万元/㎡入手，如今小区均价降至不到1万元/㎡，部分成交仅约8700元/㎡，总体回落约63%。当地配套兑现慢、没有地铁和产业导入，且以小户型为主，缺乏学区支撑，导致需求薄弱，成为远郊首个“重灾区”。

金山的梅州新村二手房单价同样跌至9000元/㎡左右，累计下跌约63%。该区远离市中心、产业基础薄弱，且小区多为30年以上老房、无电梯、无学区、配套陈旧，通勤距离长、耗时大，房屋缺乏核心价值支撑，价格持续回落。 球友会

临港一号家园曾被视为明星楼盘，2021年一度冲到4万元/㎡，但到2026年回落至约1.7万元/㎡，跌幅逾56%。临港规划落地不及预期，产业项目投产缓慢，人口流入不足，周边教育和医疗等配套未能兑现，令跟进购房者减少。

南桥的北港南区也下跌超过56%。随着发展重心向轨道沿线新城转移，老城区配套与产业逐渐弱化，人口外流，使得老小区价值被蚕食，年限较大的楼盘因户型、无电梯等问题更容易遭抛售。

市区也有供应端受挫的例子。黄浦世博滨江的市民新村从巅峰的23万元/㎡回落到约11万元/㎡，跌幅超54%。小区房龄超过四十年，多为40–60平的单居室、无电梯，居住体验差。与此同时，教育资源分配政策调整（如单校划片）削弱了学区房的溢价，部分购房者反悔当初为“挂户口”支付溢价。 球友会

春申高新花园和杨浦鞍山区域的密云小区也分别跌去五成左右。前者曾因优质学区溢价严重，上涨后在学区政策收紧与小区本身老旧户型、配套未升级的双重影响下回落；后者则是典型的学区房泡沫受教育政策调整冲击，且小区房龄偏大、无地铁，居住与交通体验不佳。

西渡的西南家园从4.2万元/㎡降至约2万元/㎡，降幅超52%。地处偏远、距离中心较远、无地铁直达，紧邻高速带来噪音困扰，挂牌房源长期无人问津，业主不得不不断下调价格。

这些案例反映出同一城内的明显分化：一些房子依赖短期红利（学区溢价或规划利好）或投机预期，一旦政策调整或规划兑现不及预期，价格就会迅速回落；另一些则因产品硬伤（楼龄高、无电梯、户型落后、居住体验差）而被市场抛弃；还有的因为位置偏远、缺乏地铁与产业支撑，无法吸引人口持续流入。总体来看，楼市已从增量时代走向存量时代，房屋能否保值不再由名气决定，而取决于是否具备真实且长期的价值支撑。 球友会